Erhöhe die Rendite deiner Immobilie und spare als Vermieter Steuern, mit unseren Restnutzungsdauergutachten.
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Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch DAkkS-akkreditierte Stellen
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In unserem Online-Fragebogen erfassen wir alle relevanten Informationen zu deinem Gebäude. Die erforderlichen Angaben kannst du schnell aus den Unterlagen deiner Immobilie entnehmen und unkompliziert in unser Formular eintragen.
Anschließend erhältst du eine E-Mail mit einem sicheren Upload-Link, über den du weitere Dokumente zum Objekt hochladen kannst.
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Unsere Gutachten werden ausschließlich von in Deutschland zertifizierten Sachverständigen erstellt.
Die Zertifizierung erfolgt nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch Zertifizierungsstellen, die von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert sind.
Unsere Sachverständigen erfüllen die Anforderungen der Finanzverwaltung und verfügen über langjährige Erfahrung in der Bewertung von Immobilien und der Erstellung steuerlich anerkannter Gutachten.
Das Gutachten erhältst du bequem und sicher per E-Mail in elektronischer Form.
Zu deinem individuell erstellten Gutachten erhältst du zusätzlich ein Anschreiben eines Steuerberaters, das die Rechtsgrundlagen ausführlich für das Finanzamt erläutert. Dadurch werden Rückfragen minimiert und du sparst dir Zeit und Nerven.
Hinweis: Eine steuerliche Beratung durch uns findet nicht statt!
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Bei uns bekommst du das Komplettpaket zum Steuern sparen.
Unsere Sachverständigen sind DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert!
Unsere nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen ermitteln auf Basis deiner Angaben die tatsächliche Restnutzungsdauer deiner Immobilie.
⚠️ Tipp: Viele Finanzämter verlangen bereits einen Ortstermin – wir empfehlen, diesen direkt mitzubuchen!
Alle Ortsbesichtigungen werden ausschließlich durch DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige durchgeführt.
Alle Infos für die Ersteinschätzung gibst du direkt im Rechner an.
Nach der Bestellung lädst du Unterlagen wie Lageplan, Energieausweis oder Grundriss bequem per Upload-Link hoch.
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Im seltenen Fall einer Ablehnung unterstützen wir dich im kompletten Prozess mit der Expertise (Stellungnahmen, Unterstützungsschreiben, Research etc.)
In wenigen Werktagen zu deinem Gutachten – inkl. Begleitschreiben vom Steuerberater.
Je nach Baujahr beträgt die Abschreibung eines Gebäudes grundsätzlich 2 % oder 2,5 %. Diese Werte beruhen auf einer sogenannten typisierten Nutzungsdauer von 50 bzw. 40 Jahren.
Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) darf der Steuerpflichtige jedoch eine höhere Abschreibung geltend machen, wenn nachgewiesen wird, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die gesetzlich typisierte.
Lange Zeit ging man davon aus, dass dieser Nachweis nur durch ein aufwendiges und kostenintensives Bausubstanzgutachten möglich sei.
Bereits der Bundesfinanzhof (BFH) stellte jedoch in seinem Urteil vom 28.09.1971 (Az. VIII R 73/68) klar, dass eine völlige Sicherheit bei der Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer ohnehin nicht erreichbar ist. Es genüge eine „größtmögliche Wahrscheinlichkeit“, nicht absolute Gewissheit.
Das höchste deutsche Finanzgericht (BFH) entschied mit Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19), dass die tatsächliche Restnutzungsdauer einer vermieteten Immobilie auch mit anderen, einfacheren und kostengünstigeren Methodennachgewiesen werden kann.
Der Steuerpflichtige darf sich dabei „jeder Darlegungsmethode bedienen, die zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint“.
Ein Bausubstanzgutachten sei nicht erforderlich. Seit diesem Urteil gilt, dass modellhafte und wirtschaftlich hergeleitete Gutachten den gesetzlichen Anforderungen genügen können.
In der Folge bestätigten auch das Finanzgericht Köln (Urteil vom 23.03.2022, Az. 6 K 293/20) und das Finanzgericht Münster (Urteil vom 27.01.2022, Az. 1 K 1741/18 E), dass der Nachweis insbesondere auf die maßgeblichen Einflussfaktoren – technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten – eingehen muss.
Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) konkretisierte diese Rechtsprechung im Schreiben vom 22.02.2023. Dort wurde festgelegt, dass Gutachten zum Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer nur anerkannt werden, wenn sie von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt werden. Zudem darf es sich nicht lediglich um eine Übernahme aus einem Verkehrswertgutachten handeln – der ausdrückliche Zweck muss der Nachweis der tatsächlichen Restnutzungsdauer sein.
Der BFH bestätigte in seinem jüngsten Urteil vom 23.01.2024 (Az. IX R 14/23, DStR 2024, 1112), dass kein bestimmtes Ermittlungsverfahren zwingend vorgeschrieben ist. Eine modellhafte und wirtschaftliche Bestimmung der Restnutzungsdauer sei ausdrücklich ausreichend.
Auch die Punkterastermethode könne verwendet werden, da sie – trotz Typisierung – eine sachverständig nachvollziehbare Berechnung darstellt.
Wenn die Schätzung auf wirtschaftlichen Kriterien (z. B. Bewirtschaftungsaufwand, Modernisierungsgrad, Erhaltungszustand) beruht, sind zusätzliche Ausführungen zum technischen Verschleiß nicht erforderlich.
In der Bundesratssitzung am 19.12.2025 wurde die Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen beschlossen, ohne die in der Ausschussempfehlung (BR-Drs. 626/1/25) diskutierte
Exklusivität zugunsten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Restnutzungsdauer-Gutachten in § 11c EStDV umzusetzen. Damit ist die befürchtete Zugangsbeschränkung nicht in Kraft getreten.
Folglich bleibt es bei der maßgeblichen Rechtslage aus § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in Verbindung mit der BFH-Rechtsprechung: Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist weiterhin grundsätzlich möglich, wenn er sachverständig, nachvollziehbar und objektbezogen geführt wird. Ein bestimmtes Ermittlungsverfahren ist nicht zwingend vorgeschrieben; zulässig ist jede Methode, die im Einzelfall geeignet ist, den Nachweis zu führen (BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23).
Wir empfehlen dringend eine Ortsbesichtigung durchführen zu lassen.
Wenn du dich dagegen entscheidest, benötigen wir:
Zusätzlich benötigen wir:
Ein Gutachten kann sich für dich lohnen, wenn du Eigentümer einer vermieteten Immobilie bist, welche mindestens 30 Jahre alt ist und nicht in den letzten 25 Jahren kernsaniert oder in den letzten 15 Jahren umfassend modernisiert wurde. In diesem Fall wird die tatsächliche Restnutzungsdauer häufig niedriger sein als die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer.
Abweichend von der im Einkommensteuergesetz pauschal angesetzten “betriebsgewöhnlichen” Nutzungsdauer, ist die wirtschaftliche Restnutzungsdauer realitätsnäher. Diese beschreibt nämlich den Zeitraum, in dem das Wirtschaftsgut, also deine Immobilie, voraussichtlich rentabel genutzt werden kann.
Grundlage der Ermittlung der Restnutzungsdauer ist § 4 Abs. 3 S. 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese berücksichtigt ausgehend vom Baujahr bzw. Gebäudealter die Auswirkungen wesentlicher Modernisierungsmaßnahmen auf die Restnutzungsdauer. Besonderes Augenmerk wird dabei auf eine erhebliche Verbesserung der Nutzungsbedingungen oder wesentliche Energieeinsparungen gelegt.
Viele Finanzämter fordern eine Ortsbesichtigung.Wir empfehlen dir diese gleich mit zu bestellen .
Du erhältst ein Gutachten, welches die notwendigen Informationen zur Bestimmung der tatsächlichen Restnutzungsdauer enthält per Mail. Dazu bekommst du ein vom Steuerberater vorformuliertes Schreiben, welches du gemeinsam mit deiner Steuererklärung und dem Gutachten beim Finanzamt einreichen solltest.
Dein Gutachten wird von europaweit zugelassenen und nach DIN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt.
Alle benötigten Informationen werden in unserem Rechner abgefragt.
Grundsätzlich kannst du als Bewertungsstichtag in unserem Rechner jedes beliebige Datum rückwirkend bis zum 01.01.2020 wählen. Wenn du deine Immobilie erst danach erworben hast, macht es Sinn den Tag des Übergangs von Nutzen und Lasten als Stichtag zu wählen. Andernfalls empfehlen wir den 01. Januar eines Jahres als Bewertungsstichtag. Bitte beachte, dass du im Rechner stets die zum Bewertungsstichtag zutreffenden Angaben machen musst. Wenn du dir unsicher bezüglich des Stichtags bist, sprich am besten deinen Steuerberater darauf an.
Nein, du kannst das Gutachten für deine Wohneinheit selbst in Auftrag geben.
Das BMF-Schreiben existiert erst seit dem 22.02.2023. Wir haben unsere Gutachten den Anforderungen im BMF-Schreiben angepasst, um diesem vollumfänglich zu entsprechen.
Wenn du deine Steuererklärung noch nicht abgegeben hast und der Bewertungsstichtag in das entsprechende Jahr fällt, kannst du das Gutachten für diese Steuererklärung nutzen. Wenn du bereits einen Steuerbescheid erhalten hast, kommt es darauf an, ob dieser bereits bestandskräftig geworden ist. Das kann dir im Zweifel dein Steuerberater verraten. Wenn du beispielsweise deinen Steuerbescheid für 2021 letzte Woche erhalten hast, und das Gutachten auf den 01.01.2021 erstellen lässt, solltest du schnell deinen Steuerberater kontaktieren. Du wirst die kürzere Restnutzungsdauer vermutlich noch geltend machen können. Wenn du den 01.01.2022 als Bewertungsstichtag gewählt hast, reiche das Gutachten einfach mit dem von uns mitgelieferten Begleitschreiben des Steuerberaters beim Finanzamt gemeinsam mit deiner Steuererklärung ein.
Eine Kernsanierung beinhaltet den Rückbau der Immobilie bis auf die tragenden Strukturen wie Fundamente, Wände, Decken und Stützen. Sämtliche An- und Umbauten werden entfernt und das Gebäude durch Sanierungsmaßnahmen in einen neuwertigen Zustand versetzt, wobei die eigentliche Struktur erhalten bleiben sollte. Folgende Sanierungsarbeiten gehören zu einer Kernsanierung: Austausch von Heizungsrohren und Wasserleitungen, Austausch von Fenstern und Türen, Modernisierung der Elektroinstallation Modernisierung der Heizungsanlage Sanierung der Fassade, wenn diese beschädigt oder schlecht gedämmt sind Sanierung der Dachkonstruktion samt neuer Dacheindeckung.
Ein Einspänner ist ein Mehrfamilienhaus mit nur einer Wohnung je Geschoss. Bei einem Zweispänner handelt es sich um zwei Wohnungen pro Geschoss usw.
Seit der Rechtsprechung, BFH-Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) sind Restnutzungsdauergutachten grundsätzlich steuerlich anzuerkennen.
Im Zeitablauf treten Änderungen bei Gesetzen, der Interpretation von Rechtsquellen sowie in der Rechtsprechung ein, welche eine Fortschreibung und Aktualisierung erforderlich machen.
Solltest du im Zusammenhang mit der Geltendmachung der tatsächlichen Restnutzungsdauer steuerliche Beratung benötigen, bitten wir dich steuerlichen Rat bei deinem Steuerberater einzuholen.
Wenn diesen nicht bekannt sind, kannst du “k.A.” angeben. Sollten die Daten bekannt sein, musst du diese angeben.
Nein, solange keine umfassende Renovierung oder Modernisierung stattgefunden hat, bleibt das Gutachten gültig. Die Abschreibung kann gemäß der ermittelten Restnutzungsdauer geltend gemacht werden.
Eine Immobilie wurde umfassend saniert, wenn sie in ihrer Gesamtheit renoviert wurde. Dabei werden nicht nur kosmetische Änderungen, sondern alle notwendigen Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten durchgeführt. Beispiele hierfür sind die Erneuerung der Stromleitungen und Heizungen.
Als Baujahr eines Gebäudes wird das Jahr der Fertigstellung beziehungsweise überwiegende Fertigstellung für den ersten Nutzungsbeginn betrachtet. Sollte ein Gebäude aufgrund von Schäden nicht mehr nutzbar sein und wiederhergestellt werden, wird das ursprüngliche Baujahr beibehalten. Falls ein Gebäude vollständig zerstört wurde, gilt das Jahr des Neubaus als Baujahr.
Wenn man das Baujahr nicht ermitteln kann, darf es geschätzt werden.
Ja, das ist für bisher vom Finanzamt nicht veranlagte Steuererklärungen, also solche, für die noch kein Steuerbescheid mit Bestandskraft vorliegt, möglich. Dort kann noch die kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer geltend gemacht werden. Der steuerlich noch vorhandene Gebäudewert kann dann mit dieser tatsächlichen Restnutzungsdauer abgeschrieben werden.
Das funktioniert, weil die Absetzung für Abnutzung als unselbständige Besteuerungsgrundlage keine Bestandskraft erhält. Sie kann grundsätzlich jedes Jahr neu festgelegt werden.
Wenn du mit der bewerteten Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erzielst, kannst du die Kosten für das Gutachten grundsätzlich als Werbungskosten geltend machen.
Die Geld-zurück-Garantie von Immoabschreibung.de schützt Sie für den Fall, dass das Finanzamt Ihr Nutzungsdauergutachten nicht anerkennt. Wird das Gutachten abgelehnt oder bleibt auch ein Einspruch erfolglos, erstatten wir Ihnen den vollständigen Kaufpreis für das Nutzungsdauergutachten zurück.
Sie können die Geld-zurück-Garantie nutzen, wenn:
das Finanzamt Ihr Nutzungsdauergutachten nicht anerkennt,
auch Ihr Einspruch beim Finanzamt keinen Erfolg hat und
die weiteren Voraussetzungen unserer AGB eingehalten werden.
Ja. In bestimmten Situationen kann die Geld-zurück-Garantie nicht in Anspruch genommen werden. Dazu zählen insbesondere folgende Fälle:
Seit der Bereitstellung Ihres Gutachtens sind bereits mehr als 12 Monate vergangen.
Die Ablehnung beruht auf einer gesetzlichen Änderung, die erst nach Ihrer Beauftragung in Kraft getreten ist.
Unvollständige oder fehlerhafte Angaben gegenüber dem Finanzamt oder ImmoAbschreibung haben zur Ablehnung des Gutachtens geführt.
Das Gutachten erfüllt die erforderlichen Anforderungen, erzielt jedoch nicht das von Ihnen persönlich erwartete oder gewünschte Ergebnis.
Damit die Voraussetzungen der Geld-zurück-Garantie gewahrt bleiben, sind im Falle einer Ablehnung bestimmte Mitwirkungspflichten zu beachten:
Leiten Sie alle relevanten Schreiben von Behörden oder Gerichten innerhalb von fünf Werktagen an Immoabschreibung.de weiter.
Sofern erforderlich, beauftragen Sie auf Aufforderung von ImmoAbschreibung eine von uns benannte Steuerrechtskanzlei mit der gerichtlichen Durchsetzung Ihrer Rechte.
Entscheidungen über einen gerichtlichen Vergleich, die Rücknahme einer Klage sowie das Einlegen oder der Verzicht auf Rechtsmittel dürfen nur nach vorheriger Abstimmung mit Immoabschreibung.de erfolgen.
Nein. Wenn Immoabschreibung.de Sie auffordert, eine von uns ausgewählte Steuerrechtskanzlei mit der Durchsetzung Ihrer Rechte zu beauftragen, übernehmen wir die im Zusammenhang mit dem Klageverfahren entstehenden Kosten vollständig.
Eine Kernsanierung beinhaltet den Rückbau der Immobilie bis auf die tragenden Strukturen wie Fundamente, Wände, Decken und Stützen. Sämtliche An- und Umbauten werden entfernt und das Gebäude durch Sanierungsmaßnahmen in einen neuwertigen Zustand versetzt, wobei die eigentliche Struktur erhalten bleiben sollte. Folgende Sanierungsarbeiten gehören zu einer Kernsanierung: Austausch von Heizungsrohren und Wasserleitungen, Austausch von Fenstern und Türen, Modernisierung der Elektroinstallation Modernisierung der Heizungsanlage Sanierung der Fassade, wenn diese beschädigt oder schlecht gedämmt sind Sanierung der Dachkonstruktion samt neuer Dacheindeckung.
Ein Einspänner ist ein Mehrfamilienhaus mit nur einer Wohnung je Geschoss. Bei einem Zweispänner handelt es sich um zwei Wohnungen pro Geschoss usw.
Wird Ihr Nutzungsdauergutachten vom Finanzamt nicht anerkannt, setzen Sie sich bitte zeitnah mit uns in Verbindung und übermitteln Sie uns die dazugehörigen Unterlagen. Anschließend begleiten wir Sie durch den weiteren Ablauf und unterstützen Sie bei den erforderlichen Schritten.
Verliere keine Zeit und fordere noch heute dein persönliches Gutachten an. Schon bei der nächsten Steuererklärung kannst du bares Geld sparen!
Wir freuen uns auf deine Nachricht!