Der Unterschied zwischen Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer
Immobilienbesitzer, gerade Immobilienvermieter sollten sich grundlegend mit den Begriffen “Gesamtnutzungsdauer” und “Restnutzungsdauer” einer Immobilie vertraut machen. Die Begriffe haben für die finanzierende Bank, die Verkehrswertermittlung, den Investitionszeitraum und natürlich auch für die Steuern eine hohe Relevanz. Mit einem professionellen Gutachten von immoabschreibung.de kann die Restnutzungsdauer einer Immobilie gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden und Sie können Steuern sparen.
Gesamtnutzungsdauer
Die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie wird in § 4 Abs. 2 ImmoWertV definiert als
“Die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann.”
Einfacher gesagt ist die Gesamtnutzungsdauer also der Zeitraum, in dem eine Immobilie ab Fertigstellung wirtschaftlich genutzt werden kann.
Dieses Datum ist besonders für die Wertermittlung von Immobilien wichtig. Für Zwecke der Einkommensteuer hat die Gesamtnutzungsdauer nach der ImmoWertV keine Relevanz. Für Bewertungen von Immobilien im Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer stellt die Gesamtnutzungsdauer auch einen wichtigen Faktor dar.
Restnutzungsdauer
Natürlich findet sich auch für den Begriff Restnutzungsdauer eine Definition in der ImmoWertV, hier in § 4 Abs. 3 ImmoWertV:
“Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.”
Auch hier wieder in einfachen Worten ausgedrückt: Die Restnutzungsdauer ist der verbleibende Zeitraum der wirtschaftlichen Nutzbarkeit ab dem Bewertungsstichtag.
Wichtig ist dabei aber immer der Begriff der Wirtschaftlichkeit. Wenn mir die Rendite meiner Immobilie egal ist und ich ausreichend Geld zur Verfügung habe, kann ich meine Immobilie wahrscheinlich weitaus länger als 80 Jahre erhalten. Nach Ablauf der Gesamtnutzungsdauer dürfte das Verhältnis zwischen der Höhe der notwendigen Investitionen und der Rückflüsse hieraus aber in keinem wirtschaftlichen Verhältnis mehr zueinander stehen. Es kommt also auf die Wirtschaftlichkeit der Erhaltungsmaßnahmen an.
Kürzere Restnutzungsdauer zum Steuern sparen mit Immobilien
Immobilienvermieter dürfen unter anderem die Abschreibung für ihre Immobilie steuermindernd geltend machen. Je nach Baujahr der Immobilie sieht das Einkommensteuergesetz (EStG) typisierte Abschreibungssätze vor. Diese sind jedoch häufig nicht zutreffend, weshalb § 7 Abs. 4 S. 2 EStG jedem Steuerpflichtigen die Möglichkeit gibt, die tatsächliche Restnutzungsdauer einer Immobilie als Grundlage für die Abschreibung zu nehmen, wenn diese kürzer als die gesetzliche Vorgabe ist.
Restnutzungsdauer Gutachten
Unsere Restnutzungsdauer Gutachten ermitteln die verbleibende Nutzungsdauer Ihrer Immobilie. Dabei berücksichtigen wir das äußere Erscheinungsbild, typisierte Vorgaben nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), den technischen Verschleiß und die wirtschaftlichen Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer einer Immobilie beeinflussen können. Natürlich gehen wir auch auf individuelle Besonderheiten, z.B. umfassende Modernisierungen, Besonderheiten in der Gebäudestruktur usw. ein.
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