Mehr Abschreibung, weniger Steuern: Wann sich ein Nutzungsdauer-Gutachten für dich rechnet

33 statt 50 Jahre – das Alter einer Immobilie kann bares Geld wert sein

Von Almuth Stark, Baufinanzierungsexpertin (§ 34i GewO) · www.almuthstark.de

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt sich, wenn eine vermietete Immobilie älter und sanierungsbedürftig ist. Dann steigt die jährliche Abschreibung (AfA) oft von 2 auf 4 Prozent oder mehr – bei Kosten im niedrigen vierstelligen Bereich, die sich meist im ersten Jahr wieder einspielen.

Stell dir vor, du bist Vermieter, und das ist deine Situation: Das Haus, das du gekauft hast, steht seit 1971. Der Putz hat ein paar Risse, die Heizung stammt aus den Neunzigern, die Fenster sind zweifach verglast. Du hast es trotzdem genommen – als Kapitalanlage, vermietet an eine Familie, die seit zwölf Jahren dort wohnt. Der Preis war moderat, die Lage gut, die Rendite auf dem Papier ordentlich.

Ein Jahr später sitzt du mit deiner Steuererklärung am Küchentisch und rechnest nach. Das Finanzamt schreibt dein Haus über 50 Jahre ab. Für ein Gebäude, das schon über fünfzig Jahre genutzt wurde und in das du in den nächsten Jahren vermutlich mehr Geld stecken wirst, als dir lieb ist.

Was du an diesem Abend noch nicht weißt: Das Gesetz hat für genau diesen Fall eine Hintertür offen gelassen.

Denn dort steht: Wer eine vermietete Immobilie besitzt, darf den Gebäudeanteil des Kaufpreises jedes Jahr zu einem festen Prozentsatz von der Steuer absetzen. Für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, sind das 2 Prozent im Jahr, also eine unterstellte Nutzungsdauer von 50 Jahren. Bei Wohngebäuden ab 2023 sind es 3 Prozent (rund 33 Jahre), bei Gebäuden vor 1925 sind es 2,5 Prozent (40 Jahre).

Diese Sätze sind Pauschalen. Sie fragen nicht, wie das Haus tatsächlich dasteht. Ein frisch sanierter Altbau und ein verschlissener Bau aus den Siebzigern bekommen denselben Prozentsatz.

Genau hier setzt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG an. Das Gesetz formuliert ein Wahlrecht: Du entscheidest, ob du beim typisierten Satz bleibst oder eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend machst. Die Beweislast trägst du dabei selbst. Dieser Beweis ist das Nutzungsdauer-Gutachten.

Was das in Zahlen bedeutet

Nehmen wir an, auf das Gebäude entfallen bei dir 300.000 Euro des Kaufpreises. Mit 2 Prozent setzt du jährlich 6.000 Euro ab. Bescheinigt dir ein Sachverständiger eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren, werden daraus 4 Prozent – also 12.000 Euro im Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sparst du rund 2.500 Euro Steuern. Jedes Jahr.

Die Kosten für ein solches Gutachten liegen im niedrigen vierstelligen Bereich; bei einer deutlich verkürzten Nutzungsdauer übersteigt die jährliche Steuerersparnis diese Kosten daher regelmäßig bereits im ersten Jahr. Zudem sind die Gutachtenkosten in der Regel als Werbungskosten absetzbar.

Zu berücksichtigen ist dabei: Der über die gesamte Laufzeit abgeschriebene Betrag bleibt gleich. Es geht also nicht um mehr Abschreibung insgesamt, sondern um eine schnellere. Die frühe Entlastung verbessert deine Rendite und deine Liquidität in der Anfangsphase – und genau das ist es, was in den ersten Jahren für viele am meisten zählt.

Aus meiner Praxis kann ich sagen: Die wenigsten Käufer, die ich bei einer Kapitalanlage begleite, haben vom Nutzungsdauer-Gutachten schon einmal gehört. Ich spreche es deshalb von mir aus an, meist beim Durchgehen der Unterlagen, wenn das Baujahr auf dem Tisch liegt. Die Reaktion ist fast immer dieselbe: ein kurzes Nachrechnen, dann ein „Danke für den Tipp“. Dass ein Steuervorteil in dieser Größenordnung so wenig bekannt ist, hat mich anfangs selbst überrascht.

Wann es sich lohnt – und wann eher nicht

Das Gutachten entfaltet seine Wirkung bei Bestandsimmobilien, bei denen der Zustand und die pauschale Annahme weit auseinanderliegen: älteres Baujahr, Instandhaltungsrückstand, Heizung, Dach oder Leitungen am Ende ihrer Lebensdauer. Je höher der Gebäudeanteil am Kaufpreis und je höher dein persönlicher Steuersatz, desto stärker wirkt sich dieser Effekt für dich aus.

Weniger interessant ist es bei Neubauten – dort gelten ohnehin 3 Prozent, und für Objekte mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 kommt die degressive Abschreibung mit 5 Prozent vom Restwert in Betracht, ganz ohne Nachweis. Ein gerade kernsanierter Altbau wird eine kurze Restnutzungsdauer eher nicht bekommen.

Bei selbstgenutzten Immobilien läuft das Thema ins Leere, weil es dort keine Abschreibung gibt.

Unter anderem gilt auch: Das Wahlrecht ist nicht an den Beginn der Abschreibung gebunden. Es lässt sich auch im Laufe des AfA-Zeitraums ausüben. Wenn du dein Haus schon seit Jahren vermietest, hast du die Möglichkeit also nicht verpasst.

Was die aktuelle Rechtslage hergibt

Lange war das Gutachten in der Praxis ein Kampf mit dem Finanzamt. Das hat sich inzwischen geändert. Der Bundesfinanzhof hat 2021 entschieden, dass sich der Eigentümer jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall geeignet erscheint; 2024 bestätigte er, dass ein auf die Immobilienwertermittlungsverordnung gestütztes Gutachten ausreicht. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium sein restriktives Schreiben von 2023 vollständig aufgehoben.

Gleichzeitig ist das Thema politisch nicht abgeschlossen. Der Bundesrat hat im September 2026 vorgeschlagen, die Regelung so zu ändern, dass nur noch eine Nutzungsdauer zählt, die bereits bei Fertigstellung des Gebäudes bestand. Das ist noch keine Gesetzesänderung; ähnliche Vorstöße gab es bereits 2022, 2024 und 2025, und sie wurden jeweils nicht in der vorgesehenen Form umgesetzt. Für dich als Eigentümer gilt bis auf Weiteres die heutige Rechtslage.

Umso wichtiger ist, nicht irgendein Gutachten zu beauftragen. Eine Zertifizierung des Sachverständigen ist seit Dezember 2025 zwar keine Pflicht mehr – ein öffentlich bestellter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Gutachter, der dich kompetent begleitet, macht das Gutachten gegenüber dem Finanzamt aber deutlich durchsetzungsstärker. Immoabschreibung & Sprengnetter, mit denen ich diese Artikelreihe gemeinsam veröffentliche, lässt Nutzungsdauer-Gutachten ausschließlich von solchen Sachverständigen erstellen – und betreibt mit Sprengnetter Zert selbst eine der sechs in Deutschland akkreditierten Zertifizierungsstellen für Immobiliengutachter.

Zurück an den Küchentisch

Dein Gutachten hast du inzwischen beauftragt. Der Sachverständige war vor Ort, hat den Zustand des Gebäudes dokumentiert – vor allem Dach, Heizung, Leitungen und Fenster – und daraus eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren ermittelt. Das Finanzamt hat sie anerkannt. Statt 2 Prozent schreibst du jetzt 4 Prozent ab, rund 2.500 Euro Steuerersparnis im Jahr. Das Geld fließt in die Sanierung, die das Haus ohnehin braucht – oder in das, was dir sonst wichtig ist.

Die Frage, die du dir heute stellst, ist eine andere: Warum hat dich beim Kauf niemand darauf aufmerksam gemacht?

Häufige Fragen

Was ist ein Nutzungsdauer-Gutachten?

Ein Sachverständigengutachten, das nachweist, dass ein Gebäude tatsächlich kürzer nutzbar ist als die vom Gesetz unterstellten 33, 40 oder 50 Jahre. Mit diesem Nachweis darf die Abschreibung (AfA) nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG auf die kürzere Dauer verteilt werden.

Wie viel Steuern lassen sich damit sparen?

Das hängt vom Gebäudeanteil, der Restnutzungsdauer und dem persönlichen Steuersatz ab. Bei 300.000 Euro Gebäudeanteil und 25 Jahren Restnutzungsdauer sind es rund 2.500 Euro im Jahr bei 42 Prozent Steuersatz.

Lohnt sich das auch für ein Haus, das ich schon lange besitze?

Ja. Das Wahlrecht ist nicht an den Kauf gebunden und kann auch im laufenden Abschreibungszeitraum ausgeübt werden.

Gilt das auch für meine selbstgenutzte Immobilie?

Nein. Abgeschrieben werden nur vermietete oder betrieblich genutzte Gebäude.

Quellen: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG · BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19 · BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23 · BMF-Schreiben vom 01.12.2025 · Stellungnahme des Bundesrates zum Jahressteuergesetz 2026 vom 25.09.2026